Comment effectuer une action de titre silencieux
Il y a des circonstances qui surviennent dans l'immobilier où quelqu'un achète, hérite ou reçoit une propriété et on ne sait pas si le titre est « libre et clair », ce qui signifie qu'on ne sait pas si d'autres ont un droit de propriété totale ou partielle. Pour effacer toute réclamation de propriété, privilèges ou charges contre la propriété, le nouveau propriétaire doit engager une action en justice connue sous le nom de « action en titre tranquille ». Bien que les lois relatives aux actions de titre silencieux puissent varier légèrement d'un État à l'autre, le processus est similaire.
Étape 1
Embauchez une société de titres pour effectuer une recherche de titre immédiatement après avoir obtenu une revendication de propriété sur une propriété. La recherche révélera toute autre revendication de propriété, privilège ou autre charge associée au titre. Ceux-ci sont communément appelés « nuages » sur le titre, bien qu'un « nuage » moindre puisse inclure un problème impliquant un instrument transférant la propriété et peut ne pas constituer une revendication réelle sur le terrain.
Étape 2
Comprenez que la réclamation du demandeur à une propriété est basée uniquement sur la force relative de sa réclamation et n'est pas basée sur la faiblesse d'autres réclamations. Avec l'aide de votre avocat, accédez à la force de votre revendication du titre par rapport à d'autres revendications avant de procéder aux dépenses relatives d'une plainte de titre discrète, qui tourne généralement autour de 1 200 $.
Étape 3
Connaissez vos lois locales concernant les actions de titre silencieux. En vertu de la common law, le demandeur doit être en possession de la propriété pour intenter une action en justice discrète. Engagez un avocat si la recherche de titre révèle des nuages qui pourraient potentiellement menacer votre revendication de propriété. L'avocat doit immédiatement déposer une action en justice discrète auprès du tribunal compétent du comté dans lequel se trouve la propriété. L'action de titre la plus silencieuse prendra 3 à 6 mois.
Étape 4
Une fois l'action en titre discrète déposée, vous devenez le demandeur dans la poursuite. Le demandeur doit nommer tous les demandeurs connus et toute personne ayant une demande qui est découverte par une diligence raisonnable et l'aviser par courrier certifié de l'action. Le demandeur doit également placer un avis de plainte sur la propriété et publier un avis de plainte dans le journal local au profit des demandeurs inconnus.
Le temps qu'il faut au tribunal pour prendre une décision sur la plainte du demandeur et les réponses ultérieures des autres demandeurs, le cas échéant, varie d'un État à l'autre. Par exemple, au Nevada, il est de 20 jours et en Californie, il est de 30 jours après la remise effective de l'avis ou à compter de la dernière date de publication de l'avis. Si personne ne répond à la plainte, un jugement par défaut est accordé au plaignant. Si quelqu'un répond à la plainte, le résultat peut être une action en justice contestée dont l'issue sera déterminée ultérieurement devant le tribunal.
